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打着飞的去重庆炒房?别闹了

霍木桐 3个月前 1 商情报告

摘要:重庆的房市,最近一直为舆论热切关注。

重庆的房市,最近一直为舆论热切关注。

这不,1月11日夜里,重庆市国土房管局就连夜发声:“欢迎各地有识之士来重庆安家置业,但是坚决反对来’炒房’牟利”,并采取了三项措施进行遏制。

在“打着飞的去重庆买房”等流言背后,重庆的房地产市场,到底发生了什么?

渐热

我们可以回顾一下这一波重庆楼市逐渐为外界关注的过程。

去年12月,万科总裁郁亮在接受人民日报独家专访时,称“房价过快上涨也会带来不少问题,最理想的是像重庆那样,每年房价都涨一点,但低于居民收入水平的增速,这也是所有人都愿意看到的”;

12月29日,黄奇帆卸任重庆市长。网上流传的卸任感言中有这么一句话,“重庆房价会一直缓涨,五年内翻番”;

去年12月26日至今年1月1日,一周内,据统计,重庆楼市的成交量超过去年2月和7月全月的成交量,甚至有媒体报道,有外地人“打着飞的”去重庆买房;

重庆官方的反应也很快,半个月内5次发声,并下发文件,“严格预售方案备案、加强备案价格审查、严格预售方案变更和严格预售方案执行”。

打着飞的去重庆炒房?别闹了

清流

若以2001年至2016年为一个周期,在此期间,重庆房价,大约由每平方米2000多元,上涨至8000多元。

同周期内,据机构统计,北京均价从每平方米不到5000元,上涨至接近4万元(2016年12月,北京新建商品住房成交均价为3.82万元/平方米)。类似的,环视周围,比比皆是。

也无怪乎世人皆称,重庆楼市为“业界清流”。很巧,这个周期,也正是黄奇帆执政重庆的周期。

如何做到?人称黄市长调控房地产有三宝:增供应、控价格、强保障。

土地供应上,重庆的国土面积为北京、天津、上海三市总面积的2.39倍,管够;外加地票制度加持,保证了土地市场的良性流动。价格上,黄市长公开提出,土地的价格不能超过房价成本的35%。保障上,修建大面积的廉租房、公租房,大大冲淡对商品房的需求。

然而元旦前一周的成交量猛增,不但把重庆拱上头条,更让人有些看不懂。清流为何变泥石流?说好的“最理想”呢?

打着飞的去重庆炒房?别闹了

爆红

岛妹连线重庆的朋友,获得了当地的一些消息:早在黄市长离任前,民间已在流传“重庆房价将涨”的说法。近期,北京的朋友纷纷来咨询,有的一边丢“打飞的去重庆买房”的新闻链接给她,一边问重庆房价是不是真的要猛涨;还有外地的中产朋友,也在四处托当地人咨询重庆的学区房。

涨得慢,对百姓而言是好事。岛妹从重庆的朋友处得到佐证,她家的装修师傅从农村进市里务工,如今已在重庆买下两套房,贴瓷砖的师傅也买了两套房,还有一穷二白来到重庆的朋友,凭自己的奋斗买了三套房。

对于投资客而言,从目前这拨行情来看,重庆很像一块政府严格管控下的“价值洼地”。趁着换届,也许能实现一轮补涨,甚至快速溢价。毕竟,过去五年,重庆GDP增长了98%,居民人均收入增长了55%,而房价,却只涨了12%。

然而,有专家及当地房产人士认为,库存大仍然是事实,消纳当前的库存,还需要多费功夫。加上当地整体土地供应充足,短期内上涨空间有限。

黄奇帆此前就说过,02年到03年,重庆一次性储备了40多万亩地,市政府计划20年内每年只开发5%,一年最多用2万亩。照此计算,到2023年,重庆的土地供应仍会充足。

因此,对于重庆的这轮爆红,岛妹也持保留意见。

打着飞的去重庆炒房?别闹了

可以看到,现在各种打听、咨询重庆房产的朋友,有不少是被“打飞的去买房”的新闻吸引,由此互相传染、模仿;对于重庆楼市的判断,有多少是出于价值投资的理性考量,又有多少出于脑子一热的一窝蜂,很难说。至于那些流传的小道消息、“卸任感言”,真实性究竟有几分?会不会是庄家趁严格管控的市长换届,将重庆房价炒向高位而设下的局?

重庆的官方也印证了岛妹的判断:“极少数唯利是图、缺乏社会责任感的企业和个人,企图通过编造和传播虚假信息进行舆论炒作,实现房价快速上涨牟取暴利,引起市外少数企图炒房者的跟风,以及市内购房者的担忧”。

北京

重庆的房价是“不一定大涨”,北京的房价却是“不让涨”了。

自中央经济工作会议提出“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,且“要落实地方政府主体责任”以来,作为一线热点城市的北京,上个月,市委书记郭金龙和市委副书记、代市长蔡奇先后谈及房价。

其中的表态,明确又令人瞩目:“确保明年(2017年)房价环比不增长”。

在12月底的北京市委全会上,郭金龙直言:“房价已经过高,积累了风险,而且增加了社会焦虑,也是对城市可持续发展与和谐稳定的巨大挑战”;

而在调研中,蔡奇则提出,“加大普通商品住房供给力度,确保明年房价环比不增长”,要“以建立购租并举住房制度为主要方向”,把“租房住”作为实现住有所居的重要手段。

和此前相比,这样的表态变化不可谓不大。

例如,2015年年末的北京市委十一届九次全会,时任市长王安顺在部署2016年重点工作时,提到了京津冀、创新驱动、优化城市格局等词,但并未提及房价;

2016年底的这一次,不但多次提及房价,“加强房地产市场调控”更被置于下一年重点工作的第三位,仅次于疏解非首都功能、培育新发展动力两项。

政府的重视不言自明,其目标、手段也显而易见。

目标很简单,“住有所居”。在这一项中,北京重点提到的是土地市场的关键要素:“要合理增加住宅用地供应,从源头稳定市场预期”。手段,则是“建立购租并举的住房制度”。首先是“加大普通商品住房供给力度”,满足“购”的需求;而包括定向安置房、公租房、自住型商品房等“三房”在内,则是要做好住房保障工作。言下之意,人人有房住≠人人有住房。

焦虑

房子从普通的容身之所,摇身一变成为国民投资爱宠,究竟是谁赋予其魔性?对于这一点,岛妹此前曾分析过(详见《房价,你给我站住》)。如今,中央明确定位——“房子是用来住的,不是用来炒的”,要还房子以自住的本来面目,这又意味着什么?

其实,在如今的中国,房子不仅被赋予了炒作增值的经济意义,还被赋予了太多社会意义,诸如“自身价值”、“社会地位”、“资产证明”等。

政府能提供的保障,只是满足生理需求的底线,以解决群众的基本住房需求为出发点;但人们早已对房子赋予了诸多意义,而大多数一二线城市的土地供应有限、热点城市房产有限,房子自然奇货可居。

房价走高,大批热钱进入炒作,资金杠杆逐级增加,必然会累积风险。眼看着房价越涨越高,而工资涨幅远远跟不上,想买房的刚需也就越来越焦虑——对此,郭金龙说得没错,房价已经过高,积累了风险,而且增加了社会焦虑,也是对城市可持续发展与和谐稳定的巨大挑战。

其实,解决居住的基本需求不难,重庆大面积建设保障房的做法已经取得了成效:大量覆盖大学生、农民工群体,稀释了刚性需求。

北京下一步的重点也在于此,帮你把房价叫停在这儿,买得起产权的可以买,买不起产权的可以申请保障房或者租房。

配套

关键是,要还原房子原本的意义,就得剥离附着在其身上的多余属性,多管齐下。要化解社会焦虑,恐怕也不能仅仅靠调控房地产市场,更需要统筹改革。

从目前来看,投资房产的专业门槛低、增值快,因为没有对个人征收房地产税,流动性也较强。对于普通人来说,这么理想的投资品,还能在国内找到更好的替代吗?因此,要满足资产的安全需求,还得加快完善和健全多层次资本市场,畅通多种理财渠道,切实保护中小投资者利益。

而如果要满足爱和归属感的需求,还得先想想,为什么“没房免谈”成了越来越多丈母娘对未来女婿一票否决的铁律?

打着飞的去重庆炒房?别闹了

可怜天下父母心,没有自己的房子,意味着未来生活很可能要受苦。这种苦既包括要常看房东脸色,动辄搬家,或者为涨房租而急扯白脸,还有对潜藏于房子背后的公共服务资源的考量。

其实,“没房免谈”的背后,显然还有机制上的不到位。单说租房,目前国家对承租人合法权益的保护力度不够,房东或中介机构随意上调租金、无理克扣押金等现象频出,导致住房租赁期限短、房客常搬家,可谓麻烦重重。

所以,“要加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化租赁企业发展”的提法,真是极有必要。

促进房地产市场,单一短效之策只治标,按下葫芦又浮起瓢,只有全面长效之策才治本。重庆楼市多年的静水流深与最近几周的爆红,更让人清晰地看到,监管层略有松动或者只是有松动的蛛丝马迹,很快就有人疯狂起来,而且这种疯狂极易传染至周边的焦虑人群。更多精彩内容,请点击http://t.kanshangjie.com/r4 

因此,房市调控的定力与能力,不可或缺;基础性制度和长效机制,也亟待补上。

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